社団法人鹿児島県不動産鑑定士協会
用語辞典
市民相談(不動産鑑定相談)

日時:
毎月第3水曜日 午後1時~

場所:
鹿児島市役所
      市民相談センター

当日予約
不動産鑑定相談所(常設)

日時:
毎月第1水曜日 午後1時~

場所:
鹿児島県
不動産鑑定士協会事務局

要予約
お問合わせ先
公益社団法人
鹿児島県不動産鑑定士協会

〒890-0064
鹿児島市鴨池新町6番5号
前田ビル402号
TEL:099-206-4849
FAX:099-258-0389

鑑定評価用語

●あ
移行地
●か
貸家及びその敷地, 還元利回り, 機能的減価, 区分所有建物及びその敷地, 区分地上権
経済的減価, 原価法, 減価修正, 個別的要因
●さ
再調達原価, 更 地, 事情補正, 借地権, 時点修正率, 借地権付建物, 自用の建物及びその敷地
収益還元法, 正常価格, 底 地
●た
宅地地域, 建付地, 地域要因, 取引事例比較法
●な
農地地域
●は
物理的減価
●ま
見込地
●ら
林地地域

宅地地域

住宅地域、商業地域、工業地域に分けられ、人々の居住や商業・工業生産活動等に利用されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域。
そして宅地とは、この宅地地域のうちにある土地(住宅地・商業地・工業地)を指す。

農地地域

農業生産活動のうち耕作(稲作・畑作・果樹等の栽培)に利用されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域 。
そして農地とは、この農地地域のうちにある土地を指す。

林地地域

林業生産活動のうち木竹又は特用林産物の生育のために利用されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域 。
そして林地とは、この林地地域のうちにある土地(立木竹は除く)を指す。

見込地

宅地地域、農地地域、林地地域の相互間で用途が転換しつつある場合において、例えば、『農地地域 ⇒ 宅地地域』へと転換しつつある地域を宅地見込地地域と呼び、その地域内の土地を宅地見込地といいう。

移行地

宅地地域、農地地域、林地地域の内部において用途が移行しつつある場合において、例えば、宅地地域内で『住宅地域 ⇒ 商業地域』へと移行しつつある地域は、商業移行地地域と呼び、その地域内の土地を商業移行地という。

更地

建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地
つまり、未利用の状態にあり、公法上の規制は受けるものの賃借権等の設定がない宅地のこと。

建付地

建物等とその敷地を同一の人が所有し、かつ自己使用している場合のその敷地部分
つまり建付地は、更地と違って建物等の存在を前提としているので、その利用状態によっては、更地より価値が低くなることもあり、これを建付減価という。

借地権

借地借家法に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は賃借権)

底 地

借地権の付着している宅地の所有権

区分地上権

工作物(トンネル・道路・高架線等)を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権

自用の建物及びその敷地

建物とその敷地を同一の人が所有し、かつ自己使用している場合のその建物と敷地部分をいいます。

貸家及びその敷地

建物とその敷地を同一の人が所有し、その建物を賃貸している場合のその建物と敷地部分をいいます。

借地権付建物

借地権を権原とする建物が存する場合のその建物及び借地権

区分所有建物及びその敷地

区分所有建物(一棟の建物が構造上複数に区分され、それらが独立して住居・店舗・事務所・倉庫等に利用できる建物)についての専有部分及びその専有部分に係る共用部分の共有持分、並びにその敷地の利用権をいう。
つまり、マンションや事務所ビルの一部分を所有して、自己使用や賃貸を行う場合等が該当しますが、敷地の利用権には借地権の場合と所有権の場合とがある。

正常価格

市場性のある不動産について売手、買手のどちらにも片寄らない適正な価格。

地域要因

対象不動産の属する地域の価格水準に影響を与える要因。 たとえば街路の状態、交通機関との接近性、環境の状態、行政上の規制などの要因。

個別的要因

不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因。たとえば街路の状態、交通機関との接近性、環境の状態、画地の状態、高低・角地等の要因。

取引事例比較法

取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、その取引価格に必要に応じて事情補正、時点修正を施し、かつ地域要因及び個別的要因の比較を行って求めた価格を分析し、これによって対象不動産の試算価格(比準価格)を求める方法。

事情補正

不動産の取引にあたり、買進み、売急ぎなどの特殊な事情をいう。

時点修正率

取引事例の取引時点と価格時点が異なり、両社において価格水準の変動が認められる時、取引時点の価格を価格時点の価格に修正するための、その修正率をいう。取引事例価格の時系列的分析を行って求める方法、あるいは公示価格、基準地価格の変動率を参考にして求める方法などがある。

収益還元法

不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のこと。
この収益還元法による試算 価格を「収益価格」という。

収益還元法は、さらに直接還元法とDCF法に分けることができる。

直接還元法とは、ある一期間の純収益(総収益から総費用を控除した残額)をある一定の利回り(これを「還元利回り」という)で割ることで、収益価格を求 める方法である。

またDCF法とは、連続する複数の期間におけるそれぞれの期間の純収益を、各期間に対応した割引率で割ることにより現在価値へと換算し、それらの現 在価値の合計値を収益価格とする方法である。
※DCF法・・・不動産鑑定評価において収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法(収益還元法)のひとつ。
対 象不動産が将来生み出すであろう各期間の純収益を現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を試算価格とする方法のことである。
DCF法とは「Discounted Cash Flow法」の頭文字を並べたものである。
日本語では「割引キャッシュフロー法」と訳されることもある。
DCF法では、毎期の収益をもとに詳細な計算を行なうため、特に 不動産投資信託では、保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされている。

還元利回り

還元利回りは、不動産の収益性を表すもので、金融市場の利子率等と密接な関連性をもっている。

原価法

価格時点における不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って、対象不動産の試算価格(積算価格)を求める方法。

再調達原価

現に存する不動産を価格時点において再調達することを想定した場合に必要とされる適正な原価。

減価修正

経年等によって発生する収集の減価要因に基づいて、再調達原価を修正することをいう。次の3つの減価が考えられる。

物理的減価

建物の自然朽廃、災害による損傷など

機能的減価

型式の旧式化・設備の不足など

経済的減価

周辺環境との不適合など